Podstawą dobrej transakcji kapitałowej jest sprawdzenie wiarygodności partnera. Ta zasada znajduje zastosowanie także w przypadku kupna mieszkania.
Kwestie zakupu mieszkania reguluje tak zwana ustawa deweloperska. Nakłada ona na firmę budującą mieszkanie lub dom wiele obowiązków. Szczegółowo regulują to przepisy ustawy z 16 września o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jednym z zapisów ustawy jest konieczność stworzenia prospektu informacyjnego dewelopera. Ten akt musi zostać zaprezentowany przed kupnem mieszkania. Dowiemy się z niego praktycznie wszystkiego nie tylko o nieruchomości, ale także o całej inwestycji i o deweloperze.
Prospekt składa się z dwóch zasadniczych części – ogólnej i indywidualnej. W tej pierwszej znajdziemy informacje przede wszystkim o tym, kim jest deweloper, jakie ma doświadczenie, a także – co istotne – czy inwestycja ma prawomocne pozwolenie na budowę.
Warto zwrócić uwagę na rubrykę, w której deweloper musi nam opisać, jakie inne inwestycje będą realizowane w promieniu 1 kilometra. Sprawdźmy to. Może się bowiem okazać, że obok planowana jest np. oczyszczalnia ścieków, a to na pewno nie spowoduje wzrostu wartości naszej nieruchomości. Podobnie będzie w sytuacji, gdy nieopodal zaplanowano drogę szybkiego ruchu.
Nie ma powodów do obaw, jeśli jako deweloper zostanie wskazana spółka celowa. Najważniejsze bowiem jest, kto jest deweloperem, czyli kto tak naprawdę stoi za całą inwestycją.
Tworzenie spółki celowej do jednej, konkretnej inwestycji jest zabiegiem zamierzonym. Dzięki temu deweloper może w sposób zgodny z realnymi kosztami ocenić całe przedsięwzięcie. Wymóg tworzenia spółek celowych nakładają na dewelopera najczęściej banki udzielające kredytów. Chcą one wiedzieć dokładnie, jakie są wszystkie pozycje kosztowe, jak będzie wyglądać realizacja i jakie są gwarancje, że kredyt zostanie spłacony.
Pytając o kredyt, nie dziwmy się, że jest on podzielony na transze. Tak jest najczęściej, bank bowiem po zakończeniu każdego etapu sprawdza, czy wszystkie czynności zostały wykonane prawidłowo i czy dany etap został zrealizowany zgodnie z ustaleniami banku. Urzędnik bankowy sprawdzający prawidłowość procesu inwestycyjnego to także gwarancja dla kupującego.
W tej części prospektu znajduje się też informacja na temat ksiąg wieczystych. Dowiemy z niej, kto jest właścicielem gruntu i jakie są na tej nieruchomości obciążenia. Tam również pojawi się informacja o tym, jak wygląda całe przedsięwzięcie, ile będzie budynków, czy będzie plac zabaw i ile miejsc parkingowych przewidziano.
Kolejną bardzo ważną częścią prospektu informacyjnego jest tak zwana część indywidualna. Tu znajdziemy informacje o tym, jak będzie wyglądało nasze mieszkanie. W tej części musi ono zostać dokładnie opisane – nie tylko metraż, ale także plan mieszkania, a nawet jego usytuowanie na tle całego budynku. Będą tam opisane media i standard wykończenia, a nawet dostęp do drogi publicznej. W tym miejscu znajdziemy umowę deweloperską, którą będziemy w przyszłości podpisywać.
Prospekt informacyjny jest integralną częścią tej umowy i deweloper jest zobowiązany do zachowania wszelkich jej zapisów. Jest to więc bardzo dobre zabezpieczenie dla osób kupujących mieszkanie lub dom.
Jarosław Knap