O kluczowych cechach mieszkania będącego inwestycją na przyszłość, m.in. dobrej lokalizacji, rozmawiam z Krzysztofem Tętnowskim, prezesem firmy Tętnowski Development Sp. z o.o.
Na początku 2013 roku analitycy przewidywali, że mieszkania będą taniały, a na rynku zapanuje nadpodaż. Tymczasem jest wręcz odwrotnie – możemy mówić raczej o ożywieniu.
To prawda, a wpływ na to ożywienie rynkowe ma kilka czynników. Przede wszystkim zaczyna się odczuwać skutki wejścia w życie ustawy deweloperskiej, która spowodowała ograniczenie ilości inwestycji deweloperskich. Do tego dochodzi zmniejszona liczba wydawanych kredytów, a także mniejsze możliwości kredytowe samych deweloperów. Pojawiają się coraz większe trudności z uzyskiwaniem zezwoleń na budowę. W efekcie tych problemów ilość inwestycji na rynku nie zwiększyła się. Dla porównania, przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej można było zaobserwować zjawisko znacznego wzrostu inwestycji deweloperskich – każdy chciał zdążyć przed nastaniem nowych przepisów.
Należy też pamiętać o spadku oprocentowania lokat w bankach, czyli spadku atrakcyjności tej formy lokowania kapitału, co powoduje, że część depozytów jest wycofywana z banków i przenoszona na rynek nieruchomości. Trzeba przyznać, że w ostatnim okresie ceny nieruchomości spadły zdecydowanie. Patrząc choćby na wskaźnik inflacji od 2007 do 2013 roku, widać wyraźnie, że mieszkania staniały o średnio 30%. W tym czasie średnia cen mieszkań wynosiła ok. 8 tys. zł/m², podczas gdy dzisiaj jest na poziomie niewiele powyżej 6 tys. zł/m². Trzeba też wziąć pod uwagę zmiany w przepisach bankowych, jak choćby fakt, że od przyszłego roku nie będzie można zaciągać kredytów na 100% wartości inwestycji. Reasumując, to był dobry rok na rynku deweloperskim, a szczególnie jego druga połowa.
W 2013 roku na rynku można było zaobserwować dużą podaż mieszkań, ale wprowadzenie rachunku powierniczego może zmniejszyć, i to znacznie, ilość nowych inwestycji w roku następującym, a to z kolei może wpłynąć na obniżenie podaży. Czy to oznacza, że mieszkania podrożeją?
Trudno mówić o ewentualnej podwyżce cen mieszkań, ponieważ fakt, że się one sprzedają nie oznacza, że ta sprzedaż jest na wystarczająco wysokim poziomie. Jednak trzeba przyznać, że podaż już teraz się kurczy. Ważnym graczem na rynku stają się banki – tak naprawdę to one są w stanie wykreować podaż. Deweloper musi mieć fundusze na zrealizowanie inwestycji, a to oznacza, że jest uzależniony od banku. Dostęp do kredytów inwestycyjnych jest znacznie utrudniony.
Ponadto, inwestycje są obciążone długim okresem przygotowawczym – od rozpoczęcia projektowania przez zespół architektów do uzyskania zezwolenia na budowę mija około 2 – 3 lat. Powodem są rozbudowane procedury, a także możliwości zaskarżenia wydanej już decyzji. Jasność i przejrzystość procedur jest w Polsce na bardzo niskim poziomie; pod tym względem w rankingach plasujemy się na odległych pozycjach, gdzieś w okolicach tak egzotycznych krajów jak Burkina Faso. Niestety, te procedury nie ulegają uproszczeniu. Poza tym trzeba brać pod uwagę, że sama budowa trwa ok. 18 – 20 miesięcy.
W 2014 roku z jednej strony czeka nas program „Mieszkanie dla Młodych”, niestety w Krakowie prawie niedostępny ze względu na bardzo niskie wskaźniki, z drugiej – powstanie bariery bankowej, spowodowanej brakiem możliwości wzięcia kredytu na 100% wartości nieruchomości. Jak te czynniki mogą zmienić segment kupujących mieszkania?
Jeśli chodzi o program „MdM”, to Kraków ma bardzo niską cenę referencyjną, niższą niż Łódź czy Wrocław. Przykładowo, Łódź ma dużo lepszą sytuację – mieszkania są tam tańsze, w granicach 5 tys. zł/m², a wskaźnik wynosi 5 300 zł. To oznacza, że w tym mieście większość mieszkań będzie objęta nowym programem. Mam nadzieję, że wskaźnik dla Krakowa wzrośnie do ok. 5 tys. zł. To jednak wciąż może nie rozwiązać problemu, bowiem niektórzy deweloperzy, by zmieścić się w danym przedziale cenowym, będą, podobnie jak to było w przypadku programu „Rodzina na Swoim”, obniżać ceny mieszkań, a podwyższać ceny za parkingi lub komórki lokatorskie.
Wszelkie tego typu programy, które nie mają charakteru długofalowego, nie są w mojej opinii najszczęśliwszym rozwiązaniem. Przykładem może być program „Rodzina na Swoim”, który w swojej początkowej fazie nie cieszył się zbytnią popularnością, ale gdy zaczął się kryzys zainteresowanie nim znacznie wzrosło, a wtedy został przez Rząd wyhamowany, ponieważ przynosił zbyt duże koszty dla budżetu. Dużo lepszy od akcyjnego byłby długofalowy, zrównoważony program rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Model krótkotrwały powoduje ogromne zawirowania na rynku. Tu znów można posłużyć się przykładem „Rodziny na Swoim”. W momencie ogłoszenia jego zakończenia, mocno wzrosła jego popularność, a zaraz po jego ostatecznym wygaszeniu sprzedaż nieruchomości znów znacznie spadła. Program długofalowy – ściśle określony i wpisany z wieloletnią perspektywą do poszczególnych budżetów – pozwoliłby na rozwinięcie budownictwa krajowego i stabilizację rynku.
Jeśli mowa o prognozach dotyczących samych klientów w 2014 roku, sądzę, że będą to głównie osoby chcące kupić swoje pierwsze mieszkanie dla siebie, a nie w celach inwestycyjnych. Klientów, którzy decydują się na tę drugą opcję jest w Polsce mało. Osobną kwestią jest fakt, że wiele osób nie ma własnego mieszkania lub żyje w bardzo złych warunkach mieszkaniowych. Wobec takiej sytuacji należy zadać sobie pytanie: w jaki sposób ci ludzie będą mogli kupić mieszkanie i na jakich warunkach? W większej mierze jest to rola państwa. Nie sposób jednak nie zauważyć, że zmienia się na korzyść wskaźnik wynagrodzenia do ceny metra kwadratowego. Zmieniają się też preferencje klientów. Niestety, ubocznym skutkiem kryzysu było nagminne kupowanie mieszkań jak najtańszych i jak najmniejszych. Pewna firma deweloperska z Wrocławia chwaliła się, że wybudowała inwestycję z mieszkaniami o powierzchni 20 m² i wszystkie się sprzedały. Zapewne tak, ale pamiętajmy, że może się okazać, że w takich maleńkich lokalach będzie trzeba mieszkać przez wiele lat. Im taniej, tym lepiej – jestem zdecydowanym przeciwnikiem takiego podejścia do budownictwa. Cierpi na tym nie tylko klient, ale również funkcjonalność i architektura budynków. Jest to także zjawisko niekorzystne dla wyglądu naszych miast. Proszę zauważyć, że w czasach tzw. boomu mieszkaniowego zarówno standardy architektury, jak i urbanistyki były wyższe z tego prostego powodu, że deweloperzy mieli więcej pieniędzy na bardziej dopracowane realizacje inwestycji.
Jacy są klienci firmy Tętnowski Development?
Przyglądając się dwóm inwestycjom firmy Tętnowski Development, czyli tej właśnie ukończonej znajdującej się na rogu ulic Wrocławskiej i Kijowskiej, gdzie mieści się 110 mieszkań, i tej przy ulicy Lea, z prawie 200 mieszkaniami, trzeba przyznać, że istotna dla kupujących jest cena. Przeciętni klienci nie akceptują cen powyżej 8 – 10 tys. zł/m², nawet jeśli wiąże się to z wysokim standardem wykończenia budynku. Ciekawa architektura i dobra lokalizacja mają znaczenie, ale nie tak duże w przypadku, kiedy ceny mieszkań są zbyt wysokie.
Wiele osób zapomina, że jeśli chcą zamieszkać w budynku wysokiej jakości i w dobrej lokalizacji, niemożliwa jest cena 4 tys. zł/m². Takie kwoty można osiągnąć budując inwestycje na obrzeżach Krakowa, czyli w gorszych lokalizacjach i, mówiąc wprost, z wykorzystaniem gorszych materiałów budowlanych. Nie zapominajmy, że mieszkanie jest dobrem trwałego użytku, które bardzo często kupujemy na lata. Warto spojrzeć na jego kupno zarówno pod względem naszego komfortu jako przyszłych mieszkańców, jak i atrakcyjności jako produktu inwestycyjnego. To naturalne, że powinniśmy oczekiwać, by po dłuższym czasie nasze mieszkanie przedstawiało realną wartość. Szczególnie, gdy kupujemy je na kredyt, który trzeba spłacać przez wiele lat. Tak wyglądają dojrzałe rynki nieruchomości. Z tego punktu widzenia należy mieć świadomość, że kupując mieszkania najtańsze, budowane w bardzo średnich lokalizacjach, a równocześnie takich, w których ta podaż mieszkań będzie znacznie się zwiększała, powinniśmy mieć świadomość, że nie przełoży się to w przyszłości na atrakcyjność takiej inwestycji. Takich mieszkań będzie wiele i będą one miały dużo niższą cenę.
Zawsze powtarzam, że na cenę mieszkania jako inwestycji największy wpływ ma lokalizacja. Dlatego dla swoich inwestycji staram się wybierać bardzo korzystne miejsca na mapie Krakowa. Ceny w tych atrakcyjniejszych pod kątem miejsca dzielnicach niewiele różnią się dzisiaj od cen w dużo gorszych lokalizacjach i jestem przekonany, że ten czynnik będzie miał za kilka lat największe znaczenie przy określaniu wartości mieszkania. Jeśli przy ulicy Wrocławskiej, czyli wciąż w centrum Krakowa, można dzisiaj kupić mieszkanie w granicach 7 tys. zł/m², a w okolicach Nowej Huty niektóre mieszkania kosztują ok. 6 zł/m², czyli jedynie 1 tys. zł mniej, to trudno się spodziewać, aby te mieszkania bardziej oddalone od centrum nie taniały, a te bliżej nie drożały.
A więc, podchodząc do zakupu mieszkania czysto inwestycyjnie gdzie powinniśmy go szukać?
Patrzę na to zapewne w sposób subiektywny, ale trzeba wziąć pod uwagę kilka podstawowych czynników wpływających na wartość lokalizacji, a do nich bez wątpienia należą: odległość od Rynku, bliskość centrów komunikacyjnych, jak choćby dworzec PKP i lokalne linie tramwajowe i autobusowe, oraz dogodny dojazd do lotniska. Biorąc pod uwagę wymienione wyżej czynniki na pewno można mówić o obszarze ograniczonym z jednej strony ulicą Opolską, z drugiej Rynkiem Głównym. W tej lokalizacji ceny mieszkań oscylują między 6,5 – 7,5 tys. zł/m², a przy tym trzeba dodać, że panują tam dość wysokie ceny najmu, co oznacza, że większy zwrot z inwestycji będą miały mieszkania przeznaczone na wynajem. W latach 2006 – 2008 ceny w tych rejonach Krakowa sięgały nawet 10 tys. zł/m², więc różnica jest tu spora. Jesteśmy teraz na początku wznoszącego cyklu koniunkturalnego i naturalne jest, że jeśli w perspektywie 5 czy 10 lat nastąpią podwyżki cen mieszkań, to będą one oczywiście wyższe właśnie w tych najatrakcyjniejszych lokalizacjach. Na chwilę obecną w Krakowie jest duże rozdrobnienie rynku, ale jeśli pozostanie na nim mniejsza konkurencja, to ceny będą wyższe.
Jakie przewiduje Pan tendencje na przyszły rok?
Przyszły rok powinien być rokiem ożywienia na rynku nieruchomości i wydaje się, że trend, który obserwowaliśmy już pod koniec minionego roku, będzie trwały. Możliwy jest niewielki wzrost cen nieruchomości, ale raczej na poziomie nie wyższym niż 3 – 5%. Nie będzie to na pewno rynek przyjazny dla opcji spekulacyjnych i trudno sobie wyobrazić, aby osoba kupująca mieszkanie w styczniu mogła je z zyskiem odsprzedać w grudniu. Jeśli chodzi o samą ofertę, to wciąż będzie sporo mieszkań już gotowych, które ze względu na złe zaprojektowanie zostaną sprzedane, ale tylko po mocno obniżonych cenach. Z kolei mieszkania atrakcyjne znajdą szybko nabywców.