Czy w ciągu najbliższych miesięcy nastąpi odblokowanie transakcji nieruchomościami rolnymi na terenie miast? Wszystko wskazuje na to, że tak. Projekt ustawy nowelizującej restrykcyjne ograniczenia handlem nieruchomościami rolnymi jest już w Sejmie.
Od dnia 30 kwietnia 2016 roku, kiedy to weszła w życie ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r. poz. 585), obrót nieruchomościami rolnymi w Polsce został w bardzo istotny sposób ograniczony. Wszystko za sprawą wprowadzenia do ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o ukształtowaniu ustroju rolnego (dalej Ustawa) przepisów, które stanowią, iż nabywcą nieruchomości rolnej – co do zasady – może być tylko rolnik indywidualny. Ustawa przewiduje oczywiście wyjątki od tej reguły. Zgodnie z Ustawą ograniczeniu, o którym mowa, nie podlega nabycie nieruchomości rolnej m.in. przez osobę bliską zbywcy, jednostkę samorządu terytorialnego, parki narodowe, Skarb Państwa czy w drodze dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego (pełny katalog wyjątków wymienia art. 2a ust. 3 Ustawy). Co istotne, przepisów Ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 hektara.
Czy w takim razie istnieje możliwość nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni przekraczającej 30 arów przez osobę, która nie jest rolnikiem indywidualnym i która nie mieści się w katalogu wyjątków przewidzianym w art. 2a ust. 3 Ustawy? Odpowiedź na to pytanie jest twierdząca, choć przeprowadzenie takiej transakcji wiąże się z koniecznością podjęcia szeregu określonych czynności. Należą do nich m.in. uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na dokonanie transakcji zbycia nieruchomości rolnej, wykazanie, że nie było możliwe zbycie nieruchomości rolnikowi indywidualnemu, czy potwierdzenie przez nabywcę rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej. Bardzo dotkliwym warunkiem jest także obowiązek nabywcy nieruchomości prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości. Co więcej, w powyższym okresie nabywca – co do zasady – nie może zbyć takiej nieruchomości (ustawodawca przewidział możliwość wyrażenia zgody na zbycie nieruchomości przez sąd w ściśle określonych przypadkach).
Z uwagi na istnienie opisanych powyżej obostrzeń (a warto podkreślić, że nie są to wszystkie ograniczenia przewidziane w Ustawie) obrót nieruchomościami rolnymi został znacząco wyhamowany. Zgodnie z danymi dotyczącymi obrotu nieruchomościami rolnymi w 2017 roku opublikowanymi przez Główny Urząd Statystyczny, w 2017 roku odnotowano spadek transakcji na rynku nieruchomości rolnych o 17,6 proc. (w porównaniu z rokiem 2016). Na dzień dzisiejszy GUS nie przedstawił jeszcze danych dotyczących 2018 roku, lecz biorąc pod uwagę ograniczenia wynikające z Ustawy, należy domniemywać, że trend z 2017 roku został utrzymany.
W tym miejscu konieczne jest wyjaśnienie jeszcze jednej istotnej kwestii, mającej kluczowe znaczenie dla zrozumienia tak znacznego wyhamowania transakcji na rynku nieruchomości rolnych, zwłaszcza biorąc pod uwagę boom, jaki przeżywa szeroko rozumiana branża nieruchomości w ostatnich kilku latach. Chodzi mianowicie o definicję nieruchomości rolnej. Zgodnie z Ustawą nieruchomością rolną jest nieruchomość rolna w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Powyższa definicja odsyła do unormowań kodeksu cywilnego, zgodnie z którym pod pojęciem nieruchomości rolnej rozumie się nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Tak szeroka definicja pozwala na stwierdzenie, że za nieruchomość rolną (przynajmniej potencjalnie) może być uznana de facto każda nieruchomość, chyba że znajduje się na obszarze przeznaczonym w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Problem w tym, że np. w Krakowie w chwili obecnej tylko nieco ponad 60 proc. powierzchni miasta objęte jest miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Należy także podkreślić, iż ustalenie, czy transakcja nabycia nieruchomości dotyczy nieruchomości rolnej, czy też nieruchomości o innym przeznaczeniu, ma kluczowe znaczenie. Ustawa przewiduje bowiem sankcję nieważności zbycia nieruchomości rolnej wbrew przepisom Ustawy. Biorąc pod uwagę wszystkie przytoczone powyżej ograniczenia i sankcje, zrozumiały jest tak znaczący spadek transakcji na rynku nieruchomości rolnych, także w miastach.
Wszystko wskazuje jednak na to, że w najbliższych miesiącach nastąpi zliberalizowanie restrykcyjnych przepisów odnoszących się do obrotu nieruchomościami rolnymi, w tym również w granicach administracyjnych miast. W związku z licznymi postulatami zmian Ustawy, Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi przygotowało projekt ustawy nowelizującej Ustawę. W chwili obecnej projekt nowelizacji znajduje się w Sejmie i został skierowany do I czytania w Komisji Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Najważniejsze zmiany z punktu widzenia osób zainteresowanych nabywaniem nieruchomości gruntowych na terenie miast dotyczą wyłączenia spod ograniczeń Ustawy nieruchomości położonych w miastach. Jak można przeczytać w uzasadnieniu do projektu nowelizacji, przedmiotowa zmiana ma na celu umożliwienie swobodnego zbywania gruntów położonych w granicach administracyjnych miast. Dalej wnioskodawcy projektu nowelizacji piszą w uzasadnieniu: Wyłączenie stosowania przepisów u.k.u.r [ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – przyp. autora] w odniesieniu do nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast wynika z faktu przeznaczenia takich nieruchomości, co do zasady, do zainwestowania miejskiego, w szczególności pod budownictwo mieszkaniowe czy też inwestycje towarzyszące. Nowelizacja przewiduje także zwiększenie powierzchni nieruchomości rolnych wyłączonych spod stosowania Ustawy z 0,3 hektara do 1 hektara. Ponadto ustawodawca planuje umożliwić nabywanie nieruchomości rolnych w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego, w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa, a także w wyniku działu spadku oraz w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego. Rozszerzona zostanie także definicja osób bliskich, w rozumieniu Ustawy, o rodzeństwo rodziców oraz pasierbów. Niebagatelne znaczenie ma również planowana zmiana, zgodnie z którą skróceniu z 10 do 5 lat ulegnie okres, przez jaki nabywca nieruchomości rolnej będzie obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabywana nieruchomość, jak również okres, przez jaki nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.
Wszystkie powyższe zmiany należy uznać za właściwe i odpowiadające oczekiwaniom uczestników rynku nieruchomości – zwłaszcza potencjalnych zbywców i nabywców nieruchomości położonych w miastach. Jednocześnie nie sprzeciwiają się one pierwotnym celom wprowadzenia ograniczeń obrotu nieruchomościami rolnymi, a zawartym w preambule do Ustawy. Zgodnie bowiem z intencjami ustawodawcy Ustawa została przyjęta w celu wzmocnienia ochrony i rozwoju gospodarstw rodzinnych, które w myśl Konstytucji stanowią podstawę ustroju rolnego Rzeczypospolitej Polskiej, jak również dla zapewnienia właściwego zagospodarowania ziemi rolnej w Rzeczypospolitej Polskiej oraz w trosce o zapewnienie bezpieczeństwa żywnościowego obywateli i dla wspierania zrównoważonego rolnictwa prowadzonego w zgodzie z wymogami ochrony środowiska i sprzyjającego rozwojowi obszarów wiejskich.
Należy zatem mieć nadzieję, iż długo wyczekiwany projekt ustawy nowelizującej Ustawę zostanie w najbliższym czasie uchwalony przez parlament, a następnie podpisany przez Prezydenta.
Radosław Zieliński
aplikant adwokacki w Kancelarii Adwokackiej Wojciechowska Kisielewska-Tracz Wojciechowski
www.wktw.pl