Sporą część segmentu mieszkań na wynajem stanowią te z przedziału premium. Zazwyczaj wynajmującymi są menadżerowie lub zwracający uwagę na komfort życia turyści.
Zanim zdecydujemy się na inwestycyjny zakup mieszkania, warto zastanowić się, komu chcemy je wynająć. Inne będą pryncypia przy wynajmie dla studentów i na najem długoterminowy, a inne dla klientów z tzw. segmentu premium. Jeśli decydujemy się na tę drugą wersję, od razu możemy wykluczyć mieszkania na peryferiach. Mniej istotne będą przedszkola i szkoły w pobliżu. Ważna odległość od Dworca Głównego, szybki dojazd na lotnisko i sprawna komunikacja miejska. Oczywiście idealne będzie ścisłe centrum, tam jednak ceny mieszkań są najwyższe, możemy więc szukać nieco dalej, ale tak, by spełnione były wymienione wyżej parametry. Ważne, by w pobliżu znajdowało się choćby kilka biurowców – to odległość od nich może w przyszłości stanowić o sukcesie naszego projektu.
Jeśli mamy już wybraną lokalizację, powinniśmy zajrzeć zarówno na popularne portale wynajmu krótkoterminowego dla turystów, jak i popytać o preferencje wśród kadry menadżerskiej regularnie odwiedzającej Kraków. Można skorzystać wyłącznie z internetu, polecam jednak dodatkowo wizytę w kilku biurach pośrednictwa. Dobrą opcją są konsultacje z firmami, które takim wynajmem zajmują się zawodowo. Oczywiście w tym ostatnim przypadku musimy podzielić się zyskiem, wartością dodaną jest za to brak kłopotów. Nie zajmujemy się wtedy niczym innym oprócz wystawienia na koniec miesiąca rachunku lub faktury.
Dzięki tej wstępnej analizie możemy obliczyć, ile pieniędzy otrzymamy co miesiąc z takiej inwestycji. Jeśli znamy już kwotę X, czas na szczegółowe obliczenia. W sytuacji gdy posiadamy nadmiar gotówki i lokujemy wyłącznie własne pieniądze, sprawa jest prosta. Najczęściej jednak wspomagamy się – w większym lub mniejszym stopniu – kredytem i wtedy najważniejsza jest wysokość raty. Najbezpieczniej, jeśli jest ona o ok. 20 proc. niższa niż nasze potencjalne zyski. Wtedy nawet w przypadku, kiedy podniesione zostaną stopy procentowe, nie będziemy musieli wyciągać pieniędzy z kieszeni i praktycznie przez lata wynajem będzie pokrywał raty kredytu. Przy takich obliczeniach okaże się też, przez ile lat musimy spłacać kredyt. Pamiętajmy, by w ramach kalkulacji doliczyć środki potrzebne na wykończenie mieszkania. Są one dużo wyższe niż w przypadku wynajmu dla studentów. Musimy zadbać nie tylko o meble, ale także o lepiej wyposażoną łazienkę, zmywarkę, telewizor i dostęp do szybkiego internetu. Meble i wyposażenie kuchni powinny być wysokiej jakości, ponieważ klient wymagający oczekuje od nas komfortu. Mniej istotne są tu zazwyczaj miejsca parkingowe, choć dobrze, by były na terenie osiedla lub by gdzieś w pobliżu znajdował się parking strzeżony.
Jak wygląda standardowe wyposażenie tego typu apartamentów, możemy podpatrzyć na portalach z ofertą wynajmu.
Potem trzeba wybrać jeden spośród dwóch modeli – albo sami wynajmujemy mieszkanie, albo dzielimy się zyskami z operatorem. W tym drugim modelu coraz częściej otrzymujemy gwarancję wypłaty niezależnie od tego, czy ktoś ten apartament wynajmuje, czy nie. Lepiej zawsze w kalkulacjach opierać się na modelu, w którym zarabiamy mniej, wtedy nie czekają nas rozczarowania ani miesiące, kiedy z własnej kieszeni trzeba dopłacać do kredytu. Przestrzegam przed nadmiernym optymizmem i przyjęciem założenia, że jeśli będziemy mieć dobrą ofertę, to menadżer zawsze się znajdzie, a jeśli się znajdzie, to może wynajmie apartament na dłużej. Po pierwsze wynajmie tylko na ten okres, kiedy potrzebuje, po drugie centrala też liczy pieniądze i nie lubi przepłacać, po trzecie duże firmy wolą wynajmować mieszkania od operatorów, choćby z tego względu, że do wyboru będą miały nie jeden, ale zazwyczaj kilkanaście apartamentów.
Trochę inaczej jest z turystami. Za sprawą portali internetowych bezpośredni wynajem jest tu łatwiejszy. Jednak zawsze pamiętajmy o zasadzie podstawowej – w kalkulacji przyjmujmy kwoty niższe, bliższe realiom. Tylko wtedy unikniemy rozczarowań, a nasza inwestycja zwróci się dokładnie wtedy, kiedy zaplanowaliśmy.
Jarosław Knap