Z punktu widzenia banków finansujących rynek nieruchomości Kraków – jako drugi taki rynek po Warszawie – jak większość dużych miast w Polsce zaczyna doświadczać znaczących zmian. Są one wynikiem wielu czynników występujących równocześnie i nakładających się na siebie w ciągu ostatnich kilku lat.
Musimy tu wymienić przede wszystkim znaczący rozwój branży BPO i IT, który powoduje duży napływ osób poszukujących pracy i to zarówno z Polski, jak i z zagranicy. To znów w połączeniu z odejściem młodego pokolenia od dotychczasowej polskiej, silnej potrzeby posiadania własnego „M” na rzecz wzrostu mobilności wytwarza ogromny popyt na najem. Jeśli dodamy do tego niskie stopy procentowe zniechęcające do trzymania środków w banku i ogromną liczbę pracowników, studentów, a także inwestorów z Ukrainy, to uzasadnia gwałtowny wzrost zakupów lokali mieszkalnych w celach inwestycyjnych.
Warto pamiętać, że rynek pierwotny w 2017 roku praktycznie się potroił w stosunku do dotychczasowej średniej, a rynek kredytowy odnotował wzrosty wręcz kosmetyczne. Wynika z tego, że blisko 2/3 zakupów było finansowanych za gotówkę. Na to wszystko nakłada się deficyt gruntów w centrach miast o uregulowanej sytuacji prawnej, dla których MPZP przewiduje możliwość zabudowy mieszkaniowej. Wszystkie te czynniki zaowocowały wysypem ofert mieszkań wynajmowanych na pokoje, ale przede wszystkim projektów dość przewrotnie nazywanych „mikroapartamentami” lub „aparthotelami”. W skrócie można je określić jako obiekty z maksymalną liczbą maleńkich 15–20-metrowych lokali z aneksem kuchennym oraz miniłazienką. Zazwyczaj w częściach wspólnych znajdziemy tam pralnię, siłownię, rowerownię, a nawet salę, gdzie mieszkańcy mogą zorganizować przysłowiową „imprezę”. Ideą jest samodzielne „minimieszkanko” dla studenta lub osoby zaczynającej pracę zawodową, która nie chce mieszkać z obcymi sobie osobami. Czasami w ramach takiej inwestycji otrzymujemy w pakiecie nie tylko spokój i prywatość, ale i firmę zarządzającą obiektem, która pomoże nam rozwiązać problemy np. z hydraulikiem czy zajmie się naszym praniem.
Zupełnym przeciwieństwem „mikroapartamentów” jest rynek prawdziwych apartamentów. W ciągu ostatnich
10 lat, które minęły od załamania na rynku nieruchomości w 2008 roku, średnia pensja się podwoiła, a ceny mieszkań zaczęły rosnąć dopiero od pierwszej połowy roku 2018. To spowodowało, że współczynnik określający, ile metrów kwadratowych można kupić za przeciętną pensję, wzrósł w ciągu dekady z 0,4 na 0,8. Dopiero ubiegłoroczne wzrosty cen obniżyły go do 0,7 m2. Wzrost zamożności znacznej grupy obywateli natychmiast przełożył się na poszukiwania inwestycji premium. Pojawili się chętni na duże mieszkania w prestiżowych lokalizacjach, odpowiednio zaplanowane w kwestii rozmieszczenia pomieszczeń, często z tarasami. Taka nieruchmość musi mieć wysoki standard wykończenia części wspólnych i najlepiej bliskość parku lub innych terenów rekreacyjnych. Bardzo często warunkiem zakupu było zapewnienie przez dewelopera minimum dwóch miejsc postojowych dla takiego apartamentu.
Każdy z tych rynków stworzył jednak przed bankami kilka nowych problemów. „Minimieszkania” zaczęły tak szybko „maleć” w nowych projektach, że pociągnęło to za sobą ustawowe określenie ich minimalnej powierzchni jako 25 m2. To znów spowodowało, że znaczna część takich inwestycji przestała mieć charakter mieszkalny, co przede wszystkim obciążyło takie „lokale” 23-proc. podatkiem VAT, znacznie podnosząc ich realną cenę. Taki charakter nieruchomości praktycznie uniemożliwia zaciągnięcie na nią kredytu hipotecznego, zwłaszcza w okresie jej budowy. Ponieważ część tych obiektów ma formalnie przyznane pozwolenia na budowę jako obiekty hotelowe, pojawiły się różne interpretacje co do możliwości wydzielania poszczególnych lokali do osobnych ksiąg wieczystych i samodzielności takich lokali. Część z nich swą opłacalność zawdzięcza w znacznej mierze faktowi, że dla obiektów hotelowych współczynnik miejsc postojowych jest na tyle mały, że nie pociąga za sobą konieczności budowy kilkupoziomowego parkingu podziemnego, co daje naprawdę duże oszczędności. Z drugiej strony powoduje, że projekt staje się przez to w pewnym sensie zakładnikiem takiej koncepcji i każda jej zmiana może kwestionować w ogóle sens jego budowy. W związku z powyższym banki finansują takie nieruchomości bardzo wybiórczo, preferując kredyty długoterminowe (15–20-letnie), a znacząco ograniczają dostęp do środków dla tych przeznaczonych na sprzedaż.
W przypadku projektów premium rodzą się inne problemy. Ponieważ z założenia inwestycje te mają mieć unikatowy charakter i bardzo wysoki standard, pojawia się trudność z wyceną ich realnej wartości. Banki preferują obiekty, które nie odbiegają od średniej, ponieważ wówczas w miarę precyzyjnie można obliczyć ryzyko niepowodzenia takiej inwestycji. Tu zaś zarówno koszt zakupu działki, jak i zwiększone koszty budowy dają czasami wysoką cenę wytworzenia pojedynczego metra takiego budynku. Trudno ocenić, czy przy koszcie jednostkowym 10–11 tys. zł/m2 PUM cena np. 17 tys./m2, czy może „tylko” 14 tys./m2, będzie akceptowana przez klienta. Sam ten fakt już znacznie utrudnia obliczenie rentowności projektu i oszacowanie jego bezpieczeństwa. Na to nakłada się dodatkowo gwałtowny wzrost cen w ciągu ostatnich miesięcy oraz niewielka liczba takich ofert, co zaburza możliwość sporządzenia precyzyjnej wyceny. W związku z tym ogromne znaczenie bankowcy przywiązują w takich sytuacjach do doświadczenia dewelopera, gdyż takie inwestycje muszą mieć przemyślany każdy szczegół. Zdolność inwestora do „wyczucia” tego, jak dużo można zaiwestować w standard i lokalizację, by trafić w preferencje klienta premium i uzyskać ponadprzeciętny zwrot z zanagażowanego kapitału, jest właściwie podstawą analizy ryzyka dla takich projektów.
Konrad Mitręga
Private Brokers
www.pbrokers.pl