Znaczna część nieruchomości nabywana jest za środki pochodzące z kredytów bankowych, które są udzielane na podstawie umów kredytowych zawieranych pomiędzy bankiem i kredytobiorcą.
Przed podpisaniem takiej umowy należy jednak dokładnie ją przeczytać i zrozumieć wszelkie wynikające z niej obowiązki oraz możliwe jej konsekwencje. W poniższym tekście pokrótce opisujemy elementy umowy kredytowej, na które należy zwrócić szczególną uwagę.
Jedynie nieznaczna część nabywców nieruchomości dysponuje środkami finansowymi umożliwiającymi zapłatę całej, określonej w umowie sprzedaży nieruchomości, ceny. Pozostała część nabywców, chcąc uzyskać niezbędne środki, zmuszona jest do zaciągnięcia pożyczki lub kredytu. Pożyczka wydaje się dobrym rozwiązaniem, gdy pożyczkobiorcę łączą z pożyczkodawcą pewne więzy, umożliwiające uzyskanie pożyczki na preferencyjnych warunkach. Natomiast pożyczki udzielane przez podmioty spoza sektora bankowego obarczone są zazwyczaj, z wielu różnych przyczyn, sporą dozą ryzyka. Z tego względu, gdy nie ma się szans na preferencyjną pożyczkę, najrozsądniej jest postarać się uzyskać kredyt bankowy. Decyzja ta powinna być jednak przemyślana.
W takich sytuacjach najczęściej oferowanym produktem bankowym jest kredyt hipoteczny – długoterminowy kredyt, którego głównym zabezpieczeniem jest hipoteka ustanawiana na nieruchomości. Sama hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe, służące zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego (w tym wypadku z kredytu), na mocy której wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że sam fakt zabezpieczenia kredytu hipoteką nie oznacza, że w przypadku niewywiązania się przez kredytobiorcę z umowy odpowiedzialność kredytobiorcy jest ograniczona jedynie do nieruchomości. Bank w tej sytuacji ma bowiem możliwość skierowania egzekucji do całego majątku kredytobiorcy i prowadzenia jej aż do spłaty całego zadłużenia. Ma to zasadnicze znaczenie w przypadku, gdy wysokość zadłużenia przewyższa wartość nieruchomości. Na uwadze należy mieć również to, że zaspokojenie banku z hipoteki następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym – co oznacza, że kwota uzyskana przez bank w związku z ewentualną egzekucją będzie zapewne niższa od faktycznej wartości rynkowej nieruchomości. Problem ten dotyczy obecnie kredytobiorców, którzy zaciągali kredyty we frankach szwajcarskich.
Decydując się na zaciągnięcie kredytu należy przede wszystkim wnikliwie zapoznać się z jego warunkami, które są zawarte w umowie kredytowej. Próba zrozumienia wszystkich postanowień zawartych w tej umowie może być jednak trudna. Umowy kredytowe liczą zazwyczaj kilkadziesiąt stron i są pisane skomplikowanym językiem. W przypadku jakichkolwiek problemów ze zrozumieniem ich treści, należy domagać się od banku wyjaśnień. Nie od rzeczy jest również skonsultowanie umowy z prawnikiem. Nie można dopuścić do powstania sytuacji, w której nie rozumie się praw lub obowiązków wynikających z umowy.
Aktualnie, zgodnie z zaleceniami zawartymi w wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacji S, banki nie powinny udzielać kredytu w wysokości wartości całego jego zabezpieczenia. Oznacza to, że banki powinny ustalić wskaźnik LTV (loan to value) i stwierdzić, jaki jest stosunek między wysokością udzielanego kredytu, a wartością ustanawianych zabezpieczeń. Wzmiankowana gwarancja zakłada, że w 2014 roku wskaźnik ten powinien wynosić co najwyżej 95%; w następnych latach ma on maleć. Zatem obecnie zaciągając kredyt hipoteczny należy dysponować wkładem własnym w wysokości co najmniej 5% wartości nieruchomości. Co do zasady, im wyższy wkład własny, tym niższe powinny być koszty udzielonego kredytu. Zazwyczaj, jeżeli współczynnik LTV przekracza 80%, wymagane jest dodatkowe ubezpieczenie kredytu.
Koszt kredytu i w konsekwencji wysokość miesięcznej raty zależy od ustalonego w umowie oprocentowania. Podstawą jego obliczenia generalnie jest wskaźnik WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate), do którego dodawana jest marża banku. Im niższa marża banku, tym niższa wysokość miesięcznej raty. Banki w umowach zastrzegają czasem, że marża będzie niższa w przypadku skorzystania z innych produktów bankowych (na przykład: ubezpieczenie na życie, otwarcie rachunku bankowego). Nie ulega wątpliwości, że z tymi wymogami należy się dokładnie zapoznać.
Udzielając kredytu banki zwykle pobierają też prowizję. W niektórych ofertach jest ona kredytowana i zwiększa wysokość udzielonego kredytu (co sprawia, że są od niej liczone odsetki), w innych wymagana jest jej jednorazowa wpłata. Decydując się na zawarcie umowy kredytowej należy mieć na uwadze i tę kwestię.
Warto również pamiętać, że większość kredytów hipotecznych jest spłacana wcześniej niż wynikałoby to ze znajdującego się w umowie harmonogramu. Wcześniejsza spłata zawsze powinna być korzystna dla kredytobiorcy – bank wówczas krócej nalicza odsetki. Z tego względu dokonując wyboru banku, w którym zamierza się wziąć kredyt należy uwzględniać, czy pobierana jest dodatkowa opłata za wcześniejszą spłatę kredytu.
Można również próbować negocjować z bankiem niekorzystne postanowienia i domagać się ich zmiany. Ewentualny sukces w tej materii zależeć będzie od pozycji negocjacyjnej kredytobiorcy i tego jak bardzo atrakcyjny jest on dla banku. Co do zasady bowiem banki nie są chętne do wprowadzenia zmian w proponowanej umowie kredytowej. I w tym miejscu warto podkreślić zasadność skonsultowania umowy z profesjonalistą, który wskaże ewentualne obszary ryzyka.
Piotr Jastrzębski
Aplikant w Kancelarii
Golenia Hanusa Wojtyczek
– Adwokaci w Krakowie
www.ghw.pl