Zakup kolejnej nieruchomości lub wcześniejsza spłata kredytu MdM będą oznaczać obowiązek zwrotu dopłaty. Czy to wszystkie przesłanki? Okazuje się, że nie. Są też inne działania, których podjęcie wiąże się z utratą dopłaty.
Wiele osób skorzystało z dopłat MdM. Jednak spełnienie kryteriów ustawy i otrzymanie kredytu nie oznacza, że kredytobiorcy nie mają już innych obowiązków związanych ze swoimi kredytami. Warto mieć świadomość, czego nie możemy robić przez 5 lat od nabycia mieszkania, gdyż konsekwencje mogą być bardzo kosztowne. Zgodnie z przepisami istnieje 5 przesłanek, kiedy należy zwrócić otrzymaną dopłatę.
Sprzedaż nieruchomości
Zwrócić dopłatę będziemy musieli w sytuacji, gdy dokonamy zbycia nieruchomości, której zakup został sfinansowany kredytem Mieszkanie dla Młodych. Dopłatę będziemy musieli więc oddać wówczas, gdy mieszkanie zostanie sprzedane, przekazane w darowiźnie lub dokonamy zamiany mieszkania na inną nieruchomość. Dotyczy to zarówno zbycia całego mieszkania, jak i zbycia tylko udziałów. Sprzedaż lub darowanie nawet niewielkiej części będzie jednoznaczne ze zwrotem otrzymanej dopłaty. Jedyny wyjątek uczyniono w przypadku rozszerzenia wspólności ustawowej. Jeśli mieszkanie zostało nabyte przez jednego z małżonków przed zawarciem związku małżeńskiego, to istnieje możliwość rozszerzenia współwłasności bez konsekwencji dla kredytu Mieszkanie dla Młodych.
Wynajęcie lub użyczenie mieszkania
Kredyt Mieszkanie dla Młodych służy sfinansowaniu własnych potrzeb mieszkaniowych kredytobiorcy i nabywcy. W związku z tym wprowadzono pewne ograniczenia w dysponowaniu nieruchomością przez okres 5 lat. W tym czasie mieszkania nie można wynająć ani w całości, ani w części, nie można go również w tym okresie nikomu użyczać. Oddanie mieszkania do użytkowania przez inną osobę będzie oznaczać złamanie przepisów i sankcję w postaci konieczności zwrotu dopłaty.
Zmiana sposobu użytkowania
Nieruchomość zakupiona w programie Mieszkanie dla Młodych nie może zostać przekształcona w inną nieruchomość i użytkowana w sposób, który będzie uniemożliwiał zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych nabywcy. Zatem kupując np. mieszkanie, nie możemy przekształcić go w lokal usługowy, gdy celem kredytu był zakup nieruchomości mieszkalnej. Podobnie kupując dom, nie możemy uznać, że będziemy prowadzić w nim np. sklep.
Osobną kwestią jest możliwość zarejestrowania w mieszkaniu działalności gospodarczej. Interpretacje wskazują, że sam fakt zarejestrowania działalności gospodarczej nie oznacza jeszcze zmiany sposobu użytkowania. Dopóki mieszkanie nie jest rzeczywistym miejscem prowadzenia działalności gospodarczej, przepisy nie są łamane. Sam fakt rejestracji działalności nie oznacza obowiązku zwrotu dopłaty.
Nabycie kolejnej nieruchomości
Otrzymaną dopłatę trzeba będzie zwrócić także w momencie uzyskania prawa własności lub współwłasności mieszkania lub domu. Nabycie, ale też otrzymanie w darowiźnie mieszkania lub domu będzie oznaczać złamanie zasad MdM i zwrot dopłaty. Warto zwrócić uwagę, że taki sam skutek rodzi nabycie mieszkania w 100 proc., jak nabycie go tylko w niewielkim udziale. Co istotne, sankcja ta dotyczy jedynie nieruchomości mieszkalnych. Oznacza to, że nabycie działki budowlanej nie rodzi negatywnych skutków. Także rozpoczęcie budowy domu na tej działce nie wiąże się jeszcze z obowiązkiem zwrotu dopłaty. Dopiero zakończenie budowy domu i oddanie go do użytkowania oznacza, że jesteśmy właścicielami innej nieruchomości mieszkalnej. Drugą kwestią wartą uwagi jest wyłączenie spadkobrania spod tych regulacji. Jeśli otrzymaliśmy mieszkanie lub dom w spadku, to nie musimy zwracać otrzymanej dopłaty.
Spłata lub nadpłata kredytu
Obowiązek zwrotu dopłaty pojawia się także w sytuacji, gdy kredyt zostanie spłacony w okresie 5 lat od nabycia mieszkania lub suma nadpłat przekroczy kwotę otrzymanego wsparcia. Takie ograniczenie dotyczy jednak tylko tych kredytobiorców, którzy podpisali swoje umowy kredytowe 1 września 2015 roku lub później. Tego właśnie dnia weszła w życie nowelizacja przepisów wprowadzająca to ograniczenie.
Ile trzeba zwrócić?
Wysokość kwoty, którą należy zwrócić, zależy od okresu, w którym nastąpiło zdarzenie skutkujące obowiązkiem zwrotu. Wysokość zwrotu jest wyliczana jako iloczyn kwoty otrzymanej dopłaty oraz wskaźnika wyliczanego jako iloraz liczby pełnych miesięcy pozostałych do zakończenia okresu 5 lat i liczby 60. Mówiąc innymi słowy, jeśli do zakończenia okresu 5 lat pozostał dokładnie rok, to zwrócić należy 20 proc. otrzymanej kwoty. Jeśli np. sprzedaliśmy mieszkanie po upływie 2,5 roku od zakupu, to musimy zwrócić 50 proc. dopłaty.
Od kiedy liczymy terminy?
Pięcioletni okres obowiązywania ograniczeń liczony jest od daty nabycia mieszkania w programie Mieszkanie dla Młodych. To szczególnie ważne dla osób kupujących na rynku pierwotnym, gdyż w tych transakcjach akt notarialny nabycia często może być podpisywany nawet 2 lata po zaciągnięciu kredytu. Trzeba o tym pamiętać, aby nie być zaskoczonym koniecznością zwrotu dopłaty.
Michał Krajkowski
Główny Analityk
NOTUS Finanse SA