Rękojmia to termin prawniczy, którym określamy odpowiedzialność sprzedawcy względem kupującego za wady fizyczne oraz prawne sprzedanej rzeczy.
O rękojmi najczęściej mowa przy okazji umowy sprzedaży, ale pojawia się ona również przy innych formach nabycia. W niniejszym opracowaniu omówione zostaną wyłącznie zasady związane z rękojmią za wady nieruchomości.
Odpowiedzialność sprzedawcy pojawia się wtedy, gdy zakupiona nieruchomość ma wadę. Wyróżniamy wady fizyczne (np. zastosowanie nieprawidłowej technologii budowlanej lub nieuzasadnione odstępstwo od projektu) oraz prawne (np. spory o prawo własności lub obciążenia prawne danej nieruchomości).
Wady fizyczne i prawne
Kodeks cywilny określa, że wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy (w tym nieruchomości) sprzedanej z umową, a przy tym podaje przykładowe sytuacje, w których mamy do czynienia z aktualizacją rękojmi. Tak też wada pojawia się m.in. wówczas, gdy zakupiona przez nas nieruchomość nie ma takich właściwości, jakie powinna mieć ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia. Wadą jest również brak właściwości nieruchomości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, ewentualnie sytuacja, w której zakupiona nieruchomość nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia. Za nieruchomość z wadą uważamy również taką, która została wydana kupującemu w stanie niezupełnym. Te przykładowe okoliczności opisujące wady najłatwiej charakteryzować przy jednoczesnej analizie umowy lub projektu budowlanego.
Wada fizyczna związana jest ze stanem prawnym dotyczącym nieruchomości, a odpowiedzialność sprzedawcy pojawia się wtedy, gdy np. sprzedana nieruchomość stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli obciążona jest prawem osoby trzeciej. Jako wadę prawną traktujemy również taki stan, w którym istnieje (prawnie skuteczne) ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu zakupioną nieruchomością.
Dodatkowo, jeżeli mamy do czynienia ze sprzedażą na rzecz konsumenta, na równi z zapewnieniem sprzedawcy traktuje się publiczne zapewnienia dewelopera lub jego przedstawiciela (m.in. osoby, która oferuje nieruchomość do sprzedaży w zakresie swojej działalności gospodarczej).
Także przy sprzedaży konsumentowi pojawia się istotne domniemanie (korzystne dla kupującego), zgodnie z którym, jeżeli wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania nieruchomości, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego (tj. wydania tej nieruchomości nabywcy).
Modyfikacja odpowiedzialności
Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Sprzedawca nie jest też odpowiedzialny względem kupującego będącego konsumentem za to, że sprzedana nieruchomość nie ma właściwości wynikających z publicznych zapewnień (o których była mowa wyżej), jeżeli zapewnień tych :nie znał ani, oceniając rozsądnie, nie mógł znać, nie mogły one mieć wpływu na decyzję kupującego o zawarciu umowy sprzedaży, gdy ich treść została sprostowana przed zawarciem umowy sprzedaży.
Strony umowy sprzedaży mogą modyfikować odpowiedzialność z tytułu rękojmi. W tej sytuacji zawsze warto dokonać dokładnej analizy umowy, aby sprawdzić, czy rękojmia została w danym wypadku rozszerzona, ograniczona lub całkowicie wyłączona. Przy tym istotne jest, że jeżeli kupującym jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych. Ważne jest również to, że wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym.
Uprawnienia kupującego
Jeżeli nieruchomość ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego usunie zgłoszone wady. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli nieruchomość (jej konkretna wada) była już naprawiana (wada była usuwana) przez sprzedawcę albo sprzedawca nie usunął takiej wady w ramach poprzedniego zgłoszenia.
W tym wypadku mamy więc do czynienia z koniecznością zachowania pewnej sekwencji, w której sprzedawca powinien najpierw usunąć wady. Dopiero wtedy, gdy takie wady nie zostaną skutecznie usunięte, nabywca może domagać się obniżenia ceny, a nawet odstąpienia od umowy. Obniżenie ceny powinno zawsze pozostawać proporcjonalne do ceny wynikającej z umowy – przy porównaniu wartości nieruchomości z wadą do wartości nieruchomości bez wady. Ostatecznie też nie można zapomnieć, że kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli zgłoszona wada jest nieistotna.
Termin rękojmi
Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. Bardzo ważne jest, że termin ten odnosi się do transakcji nabycia nieruchomości, które miały miejsce po 25 grudnia 2014 roku. Wówczas została wprowadzona nowelizacja przepisów kodeksu cywilnego, która przedłużyła wcześniej obowiązujący termin rękojmi wynoszący trzy lata.
Każdy przypadek zgłoszenia żądania usunięcia wady, obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy musi być badany indywidualnie. Istotne jest przy tym rozróżnienie stanu prawnego przy transakcji na rzecz konsumenta i transakcji między przedsiębiorcami. Jak opisano to powyżej, różnice w stanie prawnym pozostają daleko idące, a z tego powodu warto zainteresować się ustaleniami dotyczącymi rękojmi już przy okazji zawierania umowy podczas zakupu nieruchomości.
Kancelaria Adwokacka
Adwokat
Mateusz Stelmach-Hawełka
www.stelmach-hawelka.pl