Budowa domu to proces złożony, wymagający podjęcia co najmniej wielomiesięcznych, czy nawet kilkuletnich działań. Podobnie złożony jest proces finansowania budowy kredytem bankowym, a zobowiązanie takie różni się nieco od kredytu na zakup nieruchomości z rynku wtórnego.
Z punktu widzenia kredytu sprawa jest prosta, jeśli nabywamy dom budowany przez dewelopera. W takim przypadku kredyt na budowę domu niczym nie różni się od kredytu na zakup mieszkania z rynku pierwotnego. W taki sam sposób ustalane jest oprocentowanie, również niemal taki sam komplet dokumentów jest wymagany z wnioskiem kredytowym. Konieczne jest dostarczenie umowy deweloperskiej i prospektu informacyjnego, które pokażą, co i za ile kupujemy. Znajdziemy tam informacje o powierzchni, standardzie wykończenia, terminach realizacji czy wreszcie o cenie nieruchomości. Co ważne, jeśli nie dobieramy kredytu na wykończenie takiego domu, to nie musimy dostarczać kosztorysu budowy, co jest konieczne przy samodzielnej budowie. W przypadku realizacji inwestycji przez dewelopera wystarczy tylko informacja o cenie. Wszelkie ewentualne ryzyka wzrostu kosztów inwestycji leżą po stronie budującego przedsiębiorcy.
Budujesz samodzielnie – sporządź kosztorys
Inaczej sytuacja wygląda w przypadku, gdy dom budujemy systemem gospodarczym. Wówczas konieczne jest sporządzenie kosztorysu budowy, który uwzględni wszelkie etapy i prace, które trzeba wykonać. Niezbędne jest więc realne oszacowanie kosztów. Aktualnie banki przyjmują, że koszt wbudowania 1 m2 powierzchni użytkowej domu kształtuje się na poziomie minimum 2,2 tys.–2,5 tys. złotych. Oznacza to, że jeśli budujemy dom o powierzchni np. 150 m2, to musimy mieć zapewnione finansowanie w wysokości 330 tys.–375 tys. złotych. Środki te mogą pochodzić z kredytu lub częściowo może być to wkład własny. Jeśli składając wniosek kredytowy, zaniżymy koszty wybudowania, to bank albo odmówi udzielenia finansowania, albo nakaże nam zwiększenie kredytu lub wkładu własnego.
Działka – pierwszy krok do budowy domu
Naszego domu nie wybudujemy bez działki, na której ma on stanąć. To oczywistość, ale bez działki w większości banków nie rozpoczniemy także procedury ubiegania się o kredyt na budowę domu. W przypadku takich inwestycji kredyt dzielony jest najczęściej na dwa etapy. Pierwszy to zakup i finansowanie działki budowlanej, a dopiero później kredyt na samą budowę domu. Wynika to z faktu, że bank, rozpatrując wniosek o budowę, musi posiadać projekt budowlany, warunki zabudowy czy pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy wystawione na kredytobiorcę. Jednak czynności te (np. zgłoszenie budowy) mogą być dokonane tylko przez właściciela działki. Zatem pierwszym krokiem jest nabycie działki (za gotówkę lub kredyt), a dopiero później ubieganie się o kredyt na budowę domu.
Nieliczne instytucje pozwalają na łączenie tych celów, czyli ubieganie się w tym samym czasie o środki na zakup gruntu i późniejszą budowę domu. Jednak nawet w przypadku gdy kredytobiorca z oczywistych względów nie posiada pozwolenia na budowę czy nie może zgłosić rozpoczęcia budowy w urzędzie, konieczne jest dołączenie do wniosku kredytowego niezatwierdzonego projektu budowlanego. Bank, rozpatrując wniosek, musi wiedzieć, co chcemy na tym gruncie wybudować. Dokumenty potwierdzające możliwość rozpoczęcia budowy trzeba będzie dostarczyć do banku po zakupie działki, jako jeden z warunków do uruchomienia części kredytu przeznaczonego na budowę domu.
Jak rozliczyć się z wykonanych prac
Tak jak w przypadku każdego kredytu celowego konieczne jest udokumentowanie wykorzystania środków zgodnie z przeznaczeniem. Oznacza to, że na każdym etapie bank ma prawo zweryfikować, czy prace budowlane postępują zgodnie z harmonogramem budowy. Przed uruchomieniem kolejnych transz kredytu zarządzana jest kontrola inwestycji. Postępy prac budowlanych są sprawdzane przez pracownika banku lub osobę upoważnioną (np. rzeczoznawca) i dopiero po pozytywnej weryfikacji następuje wypłata dalszych środków. W tym miejscu trzeba pamiętać, że bank zaakceptuje tylko prace, które zostały wykonane, i rozliczy materiały już wykorzystane, a nie te zakupione, które leżą na placu budowy. Oznacza to, że nie możemy na etapie np. prac fundamentowych kupić już dachówki czy okien. Zakup tych materiałów na tak wczesnym etapie nie zostanie przez bank uwzględniony. Wydatki muszą być bowiem ponoszone zgodnie z harmonogramem prac.
Planując budowę domu i finansowanie jej kredytem bankowym, musimy też wiedzieć, że cały proces inwestycji nie może trwać dłużej niż 2 lata. W takim maksymalnym czasie w ocenie banku powinniśmy wybudować dom i oddać go do użytkowania.
Wkład własny
Również w przypadku kredytu na budowę domu bank i kredytobiorcę obowiązują regulacje Komisji Nadzoru Finansowego dotyczące wkładu własnego. Zgodnie z nimi kwota udzielonego kredytu nie może być wyższa niż 80 proc. wartości nieruchomości (90 proc. z ubezpieczeniem). Oznacza to konieczność wniesienia wkładu własnego w wysokości 20 lub 10 proc. kosztów inwestycji. Trzeba jednak pamiętać, że wkładem własnym może być także działka, na której budujemy nasz dom. W trakcie szacowania wartości nieruchomości wycenie podlega bowiem dom z działką. Zatem jeśli działkę nabyliśmy, nie finansując zakupu kredytem, to może być ona potraktowana jako wkład własny. Wówczas może się okazać, że nie będziemy musieli wnosić środków własnych w formie gotówkowej.
Pozostałe elementy kredytu na budowę domu nie różnią się niczym od każdego innego kredytu. Konieczne jest posiadanie zdolności kredytowej oraz pozytywna historia kredytowa. Tylko wtedy będziemy mogli otrzymać środki i wybudować własny dom.
Michał Krajkowski
Główny Analityk
NOTUS Finanse SA