Sytuacje, w których warto spisać umowę przedwstępną ze sprzedającym nieruchomość mogą być przeróżne. Możemy na przykład potrzebować czasu na załatwienie kredytu w banku lub oczekiwać na zmianę stanu prawnego nieruchomości (np. na stwierdzenie prawa do spadku lub dokonanie podziału geodezyjnego działki). Przyczyną może być również oczekiwanie przez nas na zakończenie lokaty w banku i uwolnienie funduszy na zakup mieszkania. Niezależnie od przyczyn, z jakich zawieramy umowę przedwstępną, zabezpiecza nas ona w stopniu zależnym od formy i treści tej umowy przed sytuacją, w której sprzedający zmieni zdanie i np. nie będzie chciał już nam sprzedać nieruchomości lub dojdzie do wniosku, że cena, którą zaproponował jest za niska. Umowa przedwstępna da nam wtedy gwarancję co najmniej zwrotu poniesionych przez nas kosztów, które ponieśliśmy w związku z tym, że liczyliśmy na kupno nieruchomości.

Niezwykle ważny jest wybór formy umowy przedwstępnej. Mamy tu w zasadzie dwie możliwości: zwykła umowa pisemna lub umowa w formie aktu notarialnego. Wybór formy umowy ma kluczowe znaczenie w ewentualnym późniejszym dochodzeniu swoich praw wynikających z zawarcia umowy przedwstępnej. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie zwykłej umowy pisemnej, jeżeli sprzedający nie wywiąże się ze zobowiązań zawartych w umowie, będziemy mogli jedynie starać się przed sądem o odszkodowanie w wysokości rzeczywiście poniesionej straty w związku z tym, że liczyliśmy na zawarcie umowy ostatecznej. Jeśli jednak zdecydujemy się na umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego będziemy mogli liczyć, w przypadku kłopotów ze sprzedającym, na przeniesienie na nas prawa własności nieruchomości przez sąd bez zgody sprzedawcy.

Treść umowy przedwstępnej powinna zawierać wszystkie istotne postanowienia umowy ostatecznej, czyli umowy, za pomocą której przeniesiemy na nas własność kupowanej nieruchomości. Należy przez to rozumieć przede wszystkim typ transakcji (powinniśmy określić, że jest to umowa kupna-sprzedaży nieruchomości), przedmiot transakcji (określenie nieruchomości) oraz cenę, za którą zamierzamy nieruchomość nabyć. W umowie przedwstępnej powinno się znaleźć również zobowiązanie obydwu stron do zawarcia umowy ostatecznej z określonym terminem jej zawarcia oraz termin wydania nieruchomości kupującemu. Wpiszmy do umowy wszystkie wynegocjowane warunki zakupu nowego lokum, aby zabezpieczyć się przed ewentualną zmianą zdania lub niepamięcią sprzedawcy.

 
Z zawarciem umowy przedwstępnej przez strony transakcji bardzo często łączy się konieczność przekazania sprzedającemu zadatku. Wg postanowień kodeksu cywilnego (jeżeli w umowie nie uregulujemy tej kwestii inaczej) w przypadku, gdy kupujący nie wykona postanowień umowy przedwstępnej, sprzedający ma prawo od umowy odstąpić i zadatek zatrzymać. Jeśli jednak umowy nie dotrzyma sprzedający, kupujący ma prawo odstępując od umowy zażądać kwoty dwukrotnie wyższej. W razie dojścia transakcji do skutku, zadatek jest zaliczany na poczet ceny nieruchomości. Natomiast w przypadku rozwiązania umowy przez strony, zadatek powinien zostać zwrócony kupującemu. Zadatek jest instrumentem, który ma za zadanie zmobilizować obie strony transakcji do jej przeprowadzenia. W przypadku nie dotrzymania warunków umowy przedwstępnej, pełni on funkcję odszkodowania dla drugiej strony niedoszłej transakcji.

Umowa przedwstępna oprócz zabezpieczenia interesu stron przyszłej transakcji pełni też funkcję o strzegawczo-informacyjną. Stanie się tak, jeżeli do księgi wieczystej nieruchomości zostanie wpisane roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości, które wynika bezpośrednio z zawartej umowy przedwstępnej. Poprośmy więc notariusza sporządzającego dla nas umowę przedwstępną o wpis takiego roszczenia, a możliwie najpełniej zabezpieczymy się przed niespodziewanymi sytuacjami.

Warto również zaznaczyć, że treść umowy ostatecznej (przenoszącej własność nieruchomości) może się różnić od postanowień zawartych w umowie przedwstępnej. Decyzje o ewentualnych zmianach podejmują oczywiście wspólnie kontrahenci.

Następnie przychodzi czas na podpisanie umowy transakcyjnej, na podstawie której zostanie przeniesiona własność nieruchomości. Umowa ta zwana jest również umową ostateczną, właściwą lub końcową. Zawarcie umowy transakcyjnej kończy pewien etap procesu zakupu nowego lokum. Od tej pory to my jesteśmy właścicielami kupowanej nieruchomości.

Umowa przenosząca własność nieruchomości, aby była ważna, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Umowę sporządza notariusz na podstawie dostarczonych przez strony dokumentów oraz ustaleń, które są wynikiem negocjacji. Pamiętajmy, że jeśli korzystamy z pomocy pośrednika, nie ma on uprawnień do sporządzania aktów notarialnych. Jego rola ogranicza się jedynie do skompletowania dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia transakcji, spisania ustaleń stron oraz dostarczenia w/w materiałów do notariusza, który na tej podstawie przygotuje akt notarialny.

Do zawarcia umowy transakcyjnej należy się odpowiednio przygotować. Jeżeli zawieramy umowę z deweloperem (tzw. umowę deweloperską), sprawdźmy dobrze, czy jej postanowienia nie naruszają naszego interesu i czy nie zawierają postanowień niedozwolonych (tzw. abuzywnych), które są wymienione w kodeksie cywilnym.

Umowa deweloperska jest tzw. umową nienazwaną. Oznacza to, że jej treść nie jest w pełni uregulowana przepisami prawa. Celem typowej umowy deweloperskiej jest wybudowanie przez dewelopera budynku mieszkalnego, ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu na nabywcę. Postanowienia umowy deweloperskiej mogą być swobodnie kształtowane przez strony transakcji z ograniczeniami wymienionymi w art. 353 kodeksu cywilnego. Niedozwolone postanowienia w umowie deweloperskiej mogą dotyczyć ceny - cena końcowa nieruchomości w umowie powinna być określona w sposób jasny i precyzyjny. Deweloper nie może mieć możliwości jej podwyższenia bez uprawnienia kupującego do odstąpienia od umowy. Jeżeli strony dochodzą do porozumienia i zawierają umowę na określonych przez siebie warunkach, to są nią związane. Odpowiadają więc, za każde naruszenie postanowień umownych, a przede wszystkim nie mogą wyłączać w drodze umowy swojej odpowiedzialności za jej niedotrzymanie. Ograniczenia te mogą dotyczyć zwłoki w realizacji inwestycji albo wydania kupującemu nieruchomości czy rękojmi za wady fizyczne nieruchomości. Aby zabezpieczyć swój interes, deweloperzy często wpisują do umów kary umowne. Kary, ze względu na zasadę równości stron, nie mogą być nałożone wyłącznie na konsumenta. Jeśli są one przewidziane, muszą być nałożone na obie strony w równym stopniu.

Częstą praktyką deweloperów jest wprowadzanie do umowy postanowień stanowiących, że zarządcą nieruchomości przez okres wskazany w umowie będzie deweloper lub podmiot przez niego wskazany. W ten sposób kupujący pozbawiany zostaje prawa do określenia sposobu zarządu nieruchomością.

Kolejnym zapisem umownym, na który nie możemy się zgodzić, jest postanowienie, które mówi, że w przypadku, gdy kupujący mieszkanie nie stawi się w wyznaczonym terminie w celu jego obioru, deweloper ma prawo do jednostronnego jego odbioru i stwierdzenia, że wybudowana przez niego nieruchomość jest zgodna z umową. Niekiedy deweloperzy sporządzają jednostronnie protokół, który traktowany jest jako protokół odbioru podpisany przez obie strony. W opisanej sytuacji kupujący jest pozbawiony prawa wskazania deweloperowi ewentualnych wad i usterek technicznych lokalu. 
Gdy już wszystkie zapisy umowy będą dla nas jasne, będziemy mogli z czystym sumieniem udać się do notariusza. Pamiętajmy, aby zabrać ze sobą dowód osobisty.

Piotr Geisler
www.bezpiecznie.info