Geo Grupa Deweloperska działa dzisiaj w trzech miastach: w Krakowie, Wrocławiu i Katowicach. Czy grupa nie odczuwa kryzysu?

Po pierwsze, powinniśmy się zastanowić czym jest kryzys. Dzisiaj do tego worka wrzucamy różne zjawiska. Czym innym jest kryzys światowy, czy może raczej spowolnienie, a czym innym relacja między popytem a podażą, która rzutuje na obecne ceny mieszkań w Polsce. Pierwszy aspekt, a więc sytuacja na świecie, nie wpływa bezpośrednio na pogorszenie się sytuacji deweloperów w Polsce. Oczywiście istnieje problem niepewności, która ogranicza aktywność kredytową, ale to tylko wpływy pośrednie. Z drugiej strony – relacja popytu i podaży nie jest korzystna dla deweloperów. Dzisiaj mamy rynek kupującego, ceny w zeszłym roku, co prawda niewiele, ale jednak spadły, a mieszkań na rynku jest sporo.

Wszyscy czekają na wejście w życie nowej ustawy deweloperskiej. Co ona zmieni?

Wydaje mi się, choć mogę się mylić, że nie wszyscy deweloperzy  uzyskają w bankach możliwości zakładania kont depozytowych. Gdyby tak się stało,  to część firm może zniknąć z rynku.W połowie roku powinien pojawić się zatem trend odwrotny, a więc redukcja nadprodukcji mieszkań. To będzie quasi koncesjonowanie firm deweloperskich przez banki. Myślę, że w tym przypadku może dojść do “wyczyszczenia” rynku z firm mających zbyt małe kapitały. W wariancie optymistycznym firmy te połączą się z większymi firmami, a w pesymistycznym upadną.

Powiedział Pan, że dzisiaj jest rynek kupującego. Czy to zatem najlepszy moment na kupno mieszkania?

Myślę, że w pierwszej połowie roku czeka nas jeszcze powolny spadek cen mieszkań, który skończy się w połowie roku i tendencja się odwróci.  Jeśli ja byłbym kupującym, postarałbym się kupić mieszkanie w pierwszej połowie roku, oczywiście bez pośpiechu i z odpowiednim namysłem.

Czy spadające ceny mieszkań zmniejszają marże deweloperskie?

Z punktu widzenia klientów, pytanie jest jedno: czy to niższa cena za ten sam produkt? Zwykle jest tak, że niższe ceny zmieniają też strukturę rynku, można się zatem domyślić, że powoli spada średni poziom wykonania mieszkań. Zyski deweloperów spadają, również ze względu na jakość prawa budowlanego i przedłużające się procesy inwestycyjne. Jako przykład podam przepisy dotyczące garaży, okazuje się, że mamy najdroższe garaże w Europie. Przepisy o wentylacji garaży, które zakładają sytuacje, w której wszyscy właściciele samochodów w budynku musieliby jednocześnie odpalić samochody i trzymać je w garażu kilka minut, po prostu generują niepotrzebne koszty. Dodatkowo gminy przerzucają na deweloperów koszty budowy miejsc parkingowych, ustalając jednocześnie wskaźniki dotyczące minimalnej ich ilości, co po raz kolejny generuje koszty. To sprawia, że mimo wszystko ceny mieszkań w dłuższej perspektywie po prostu rosną.

Ale garaże stają się dzisiaj raczej standardem.

Załóżmy, że w planie zagospodarowania dozwolony jest 8-piętrowy budynek z 50 % wskaźnikiem terenów zielonych. Wskaźnik na miejsca parkingowe wynosi z kolei 1,6. To znaczy, że trzeba by wybudować 3 kondygnacje garażu podziemnego, żeby wskaźnik został spełniony. W złych warunkach, budowa jednego miejsca parkingowego może kosztować nawet do osiemdziesięciu tysięcy złotych, które deweloper musi jakoś zrekompensować. Jednym zdaniem: zwalcza się zło w nie w tym miejscu, w którym się powinno.

To znaczy, że powinny powstawać inwestycje bez miejsc parkingowych?

Oczywiście, że nie. Ale pamiętajmy, że klienci głosują portfelami. Jeśli stać ich na drogie miejsce parkingowe, zapłacą za nie. Jeśli nie – będą szukali tańszej inwestycji, nawet bez garaży podziemnych. Sytuacja przypomina trochę historię z nawozem końskim w Paryżu. W 1890 roku zrobiono analizę, z której wynikało, że przy tym tempie rozwoju transportu konnego w Paryżu, niedługo całe miasto będzie pokryte końskim nawozem. Nic takiego się oczywiście nie stało, bo historia potoczyła się inaczej. Nawet jeśli za kilkadziesiąt lat samochody będą dalej funkcjonowały, to niemożliwe jest utrzymanie takiego tempa wzrostu ich liczby. Nie wiemy co się stanie – to futurologia, a dzisiaj deweloperzy muszą zapewnić klientom sensowne ceny mieszkań i nikomu na rękę nie będzie podnoszenie tych cen.

Reasumując: prawne obwarowania sztucznie windują ceny mieszkań?

Tak i mam tu na myśli zarówno prawo państwowe jak i miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Wszystko ma swoje koszty i dzisiaj także trzeba się zastanowić co jest lepsze dla Krakowian: więcej miejsc w podziemnych parkingach, czy może tańsze mieszkania.

Z perspektywy dużego dewelopera: czy nie uważa Pan, że kryzys był w Polsce potrzebny, żeby oczyścić rynek?

Kapitał zawsze przepływa do branż bardziej rentownych, które z czasem stają się mniej rentowne i wtedy kapitał ucieka. Tak było i w naszej branży. Myślę, że trzeba podkreślić, że część dużej oferty mieszkań ostatnich lat, jest tylko ofertą pozorną. Jakiś czas temu, jeden z banków zaproponował nam kredytowanie hurtowego wykupu mieszkań od innych deweloperów i późniejszej ich sprzedaży. Po analizie okazało się, że nie bardzo jest co kupować. To były mieszkania albo w fatalnych lokalizacjach, albo kiepskich standardach, albo źle zaprojektowane.

Część deweloperów wyrosłych na boomie upadła. Może łatwiej jest prowadzić działalność deweloperską tak jak Geo – w kilku miastach jednocześnie?

Sama idea działalności deweloperskiej poddaje się decentralizacji i można sobie wyobrazić zarówno duże, ogólnopolskie spółki deweloperskie jak i zupełnie lokalnych, niewielkich deweloperów. Jeśli chodzi o działalność w różnych miastach, to dostrzegam kilka plusów. Po pierwsze – nie wszystkie miasta są zawsze w tym samym cyklu koniunktury. Czasem warto inwestować w Krakowie, czasem we Wrocławiu, czasem w Katowicach. Po drugie, inwestowanie w kilku miastach pomaga, w przypadku kiedy urzędnicy nie pracują dobrze. Po prostu – śpię spokojniej, bo wiem, że mam możliwość wyboru. Po trzecie, działalność na szerszą skalę poprawia wiarygodność dewelopera.

Widzi Pan duże różnice między tymi trzema miastami?

Jeśli chodzi o klienta, to wielkich różnic nie widzę. Może jeśli chodzi o urzędników... Różnica jest taka, że w Krakowie na wydanie „wuzetki” czekałem na przykład trzy lata, a na pozwolenie kolejne dwa. Od pewnego czasu dostrzegam poprawę, ale ten okres lepszego działania jest na razie zbyt krótki, żeby zmienić moje postrzeganie. Kilka pięter wyżej mamy urzędników wrocławskich, którzy nie są wrogami inwestorów. Prawdziwym, pozytywnym zaskoczeniem okazały się z kolei Katowice, które oceniam zdecydowanie najlepiej.

To dość zaskakujące.

Kiedy kupiłem działki w Katowicach, zadzwonił do mnie prezydent Katowic, przedstawił się i zaprosił na spotkanie, podczas którego dowiedział się, czego potrzebuję, żeby rozpocząć tam inwestycję.

Czy Katowice mogą stać się wiodącym ośrodkiem południowej Polski? Na razie są ciągle niedoceniane.

Wszystko zależy od tego, czy prezydentowi uda się stworzyć miasto, w którym po prostu fajnie się mieszka. Co prawda Katowice mają bardzo dużo terenów zielonych, ale w świadomości przeciętnego Polaka obraz jest inny. Ogromnym wyzwaniem dla Katowic jest stworzenie nowego rynku i organizacja ruchu pieszego w mieście. Myślę, że Katowice mają perspektywy, ale nie jestem w stanie odpowiedzieć na pytanie, czy je wykorzystają. Wszystko zależy od  władz miasta, tempa procedowania i warunkach stawianych dla potencjalnych inwestorów przez urzędników.

A Kraków? Czy Kraków może stać się metropolią na miarę XXI wieku?

Tutaj też wszystko zależy od urzędników, których niestety nie oceniam zbyt wysoko. W ostatnim czasie dostaliśmy dwa pisma od Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu. W pierwszym ZIKiT zobowiązuje nas do wpłacenia pieniędzy do gminy, z których później mają być zaspokojone żądania ludzi wywłaszczanych przy budowie drogi dojazdowej. Wszystko to w momencie, w którym dopiero wystąpiliśmy o decyzję o warunkach zabudowy. Z kolei na Cystersów już teraz mamy zapłacić za przyszłe koszty ewentualnego późniejszego remontu drogi. To działania naszym zdaniem – pomijając ich sensowność  – bezprawne. Opinie niezbędne dla uzyskania warunków o warunkach zabudowy urzędnicy uzależniają bowiem od pozyskania od nas środków finansowych. Oprócz tego wrócę do sytuacji z garażami: przy procedowaniu pozwoleń na budowę gmina życzy sobie garaży podziemnych, które są faktycznie potrzebne, ale przy okazji żąda raportów na temat oddziaływania na środowisko tych garaży, mimo że w dużej mierze to inwestycje powtarzalne, co więcej, wpływ budowy garaży na środowisko był badany na etapie uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego. Czas też kosztuje, a z tego urzędnicy ciągle nie zdają sobie sprawy. Problem w tym, że utrudnianie życia inwestorom nie wpłynie na pewno na rozwój miasta.

Rozmawiał: Andrzej Drobik