O korzyściach wynikających z umowy najmu okazjonalnego

Jedną z charakterystycznych cech umowy najmu lokalu mieszkalnego w Polsce jest szeroka ochrona praw lokatorów. Bariery, jakie na właścicieli nakłada w tym względzie polskie prawo polegają głównie na ograniczeniu możliwości jednostronnego rozwiązania przez nich umowy najmu oraz braku pełnej swobody w ustalaniu wysokości czynszu. Gdy do tego wszystkiego dodać utrudnienia w przeprowadzeniu eksmisji lokatora nie posiadającego prawa do innego lokalu lub pomieszczenia, sytuacja właściciela jako strony umowy najmu wygląda nieciekawie, podczas gdy lokatorzy cieszą się ochroną prawa także wówczas, gdy uchylają się od płacenia czynszu.

Światełkiem w tunelu, które pojawiło się pod koniec stycznia 2010 roku są dla właścicieli lokali tzw. umowy najmu okazjonalnego, przy których ochrona praw lokatorów jest praktycznie w całości wyłączona. Można je zawierać na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Przedmiotem tych umów mogą być jednak tylko takie lokale, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i nie są przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób. Umowy najmu okazjonalnego mogą więc odnosić się do wszelkich apartamentów i mieszkań, ale nie do lokali przeznaczonych na prowadzenie działalności gospodarczej (np. lokali biurowych) lub pokoi w hotelach czy akademikach studenckich.

Umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu, na jaki została zawarta lub z upływem okresu wypowiedzenia tej umowy. Dobrą wiadomością dla właścicieli lokali jest to, że w przypadku umów najmu okazjonalnego nie ma w zasadzie żadnych ograniczeń w zakresie ustalania przesłanek wypowiedzenia umowy przez właściciela mieszkania (w przeciwieństwie do tradycyjnych umów najmu, które mogą być rozwiązane przez wynajmującego wyłącznie w przypadkach wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów). Jest to jedna z zasadniczych korzyści tego stosunkowo nowego rodzaju umów, ale nie jedyna. Generalnie bowiem do umów najmu okazjonalnego nie stosuje się przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów (z nielicznymi wyjątkami nie mającymi większego znaczenia).

Nie ma jednak nic za darmo… Skorzystanie z opisanych wyżej preferencji jest uzależnione od spełnienia kilku dodatkowych wymagań, a najważniejszym warunkiem uznania najmu za okazjonalny jest zgłoszenie zawarcia umowy w urzędzie skarbowym.

I tutaj widać, co tak naprawdę było celem zmiany przepisów wprowadzonej w 2010 roku. Chodziło mianowicie o ograniczenie tzw. szarej strefy, tj. najmu bezumownego i nieopodatkowanego. Zwiększenie ochrony właścicieli kosztem praw lokatorów ma zachęcić tych pierwszych do sformalizowania zawieranych umów najmu i wypełniania obowiązków podatkowych.

Przychody z najmu, czyli słów kilka o podatkach

Właściciele lokali, którzy przeznaczają zakupione mieszkania pod wynajem zobowiązani są opodatkować swoje przychody z tego tytułu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zasadniczo istnieją w tym względzie dwie możliwości (pomijam w tym miejscu podatek liniowy, z którego mogą korzystać przedsiębiorcy, gdyż umowy najmu okazjonalnego mogą być zawierane wyłącznie przez właścicieli nieprowadzących działalności gospodarczej). Rozwiązaniem podstawowym jest opodatkowanie najmu według tzw. skali podatkowej (według stawek 18% i 32%). Całkiem niezłą alternatywą wydaje się jednak wybór zryczałtowanego podatku dochodowego, którego stawka w przypadku przychodów uzyskiwanych z najmu wynosi obecnie 8,5%. Jedna niższa stawka podatku ryczałtowego wprowadzona na początku 2010 roku to – obok umowy najmu okazjonalnego – dodatkowa zachęta dla właścicieli lokali do wyjścia z szarej strefy i opodatkowania przychodów z najmu.

Rzecz jasna omówione wyżej zagadnienia to tylko kropla w morzu wielu rozwiązań prawnych, na które warto zwrócić uwagę podpisując umowę najmu lokalu mieszkalnego. Warto pomyśleć o tym zawczasu nie tylko po to, aby realnie skalkulować zyski, ale również, żeby uniknąć ewentualnych nieporozumień z przyszłymi lokatorami.

Monika Skocz

Kuczek-Maruta Kancelaria Radców Prawnych

www.kuczekmaruta.pl